观点导读

“银四” 西南市场成交延续弱复苏，但增长动能或转弱，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力

市场总览

【资料图】

“金三”成色可观，各城住宅成交规模同比上涨，成都地市热度犹在，溢价率13%

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西南区域政策环境

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西南政策调控

重庆发布契税、消费券补贴等购房优惠，贵阳取消二手房公积金贷款房龄限制

3月重庆春季房交会各区给予住房补贴、契税补贴、消费券补贴等优惠，积极促进购房者消费动力，拉动市场成交；贵阳取消二手房公积金贷款房龄限制；成都加大租赁住房资金监管，住房租赁企业应将收取的租金和押金存入监管账户。

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西南重点政策（重庆）

重庆：重庆中心城区各区给予购房补贴、消费券补助等优惠，拉动市场成交

3月23日，2023重庆春季房地产暨家装展示交易会，在南坪国际会议展览中心举办。其中，渝中、渝北、北碚和两江新区按照住宅10000元/套、非住宅2000元/套的标准予以补贴；江北、沙坪坝、南岸、九龙坡、大渡口采取现金或消费券等方式，对购房人给予已缴纳契税额50%的补贴；巴南、重庆高新区按照购房合同金额给予一定消费券补贴。

CRIC观点：此次春季房交会各区给予住房补贴、契税补贴、消费券补贴等优惠，积极促进购房者消费动力，拉动市场成交，提升销量。

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西南区域土地市场

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区域趋势

西南土地成交规模持续低位，贵昆无土地成交，溢价受主力城市拉动显著上涨

量价表现：3月四城供地规模128万方，来自于成贵两城；共计成交规模97万方，来源于成渝两城；受成都优质地块带动，本月西南四城土地成交均价10557元/㎡，同比涨幅17%，环比涨幅324%；

量价表现：本月西南四城无经营性地块流拍，成都优质地块带动土拍市场热度，西南四城溢价水平11.9%。

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城市对比

成渝贵一季度土地成交量价齐跌，昆明土地成交量涨价跌

从供应端看，2023年成都土地供应208万方，合计22宗，供地积极性较高，贵阳、重庆供地为2-4宗，昆明持续无土地供应；从成交看，成都、昆明成交规模在50万方以上，贵阳成交规模29万方，重庆土地成交仅2宗，建筑规模18万方；

对比去年，成渝贵一季度土地成交量价齐跌，昆明土地成交量同比上涨22%，地价同比下降19%。

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区域板块

南明区带动贵阳土地成交，成都土地集中于东部新区

从2023年1-3月土地成交布局看，昆明土地成交集中于盘龙、五华、官渡区域，北辰、翠湖板块成交占比大；贵阳土地成交集中于南明区、观山湖区和云岩区；成都土地成交主要分布于东部新区锦江生态带板块等；重庆供销土地两宗，分别位于西永板块及茶园板块。

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属性特征

西南四城10万方以下地块主力成交，昆明高容积率地块成交占比达86%

土地属性：西南四城以宅地、商办地块成交为主，其中宅地占比36%，商办地占比50%；

体量范围：10万方以下地块成交占比达68%，小体量地块逐步成为主流，10-20万方地块占比25%，暂无30万方以上地块成交；

容积率：昆明以高容积地块成交为主，3.0容积以上地块占比86%，成都成交地块容积率主要集中在2.0-3.0。

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当月市场

3月仅成渝有土地成交，成都地市热度高，土地溢价率达13%

3月西南土地市场共成交土地14宗，其中成都12宗，重庆2宗；重庆成交18.3万方，同比跌幅88%，地价价4077元/㎡，同比跌幅40%；成都成交规模79.1万方，环比上涨30%，同比跌幅32%，楼面均价9793元/㎡，同比下跌24%，环比大涨。

从土拍热度看，成都市场热度高，溢价率水平达13%。

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风险评估

渝昆两城土地净增量持续负增长，土地市场处于“缺货”状态

西南四城中，贵阳、成都土地净增量为正，可售月数集中在2.0-4.5月之间，重庆、昆明土地成交规模低于商品房市场成交规模，土地市场处于相对“缺货”状态；

房地价及溢价率来看，贵阳、昆明房地价比较高、溢价率水平低，有进驻机会；重庆溢价率及房地价比双低，存在一定进驻风险。

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西南区域商品房市场

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区域趋势

市场持续恢复态势，西南四城单月供销450万方以上，成交规模同环比涨幅超20%

整体市场：2023年1-3月西南四城商品房市场总供应749万方，同比涨幅8%，成交1091万方，同比由跌转涨至2%，市场呈现明显供不应求态势；均价13815元/㎡，同比基本持平；

月度来看，西南四城商品房市场总供应476万方，同比上涨38%，环比上涨259%，成交450万方，同环比涨幅20%左右，成交均价较去年同期上涨4%至13904元/㎡。

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城市对比

成渝两城成交规模350万以上主力贡献，重庆房地价比低、房地价差小

从西南四城商品房供销价情况来看，成都成交规模400万方，成交均价20064元/㎡，呈现量价双高态势；其次为重庆，成交规模363万方，均价100035元/㎡；昆明、贵阳商品房成交规模200万方以内，处于相对滞后位置；

从房地价差&房地价比情况来看，贵昆地块成交较少，且单价低，拉高整体房地价比，重庆房地价比低，房地价差小，利润空间被压缩。

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西南区域住宅市场

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区域趋势

成交持续上涨，西南四城单月成交规模327万方，同比上涨34%

整体市场：整体市场：2023年1-3月西南四城住宅总供应608万方，成交786万方，供销规模同比涨幅21%及8%，均价16651元/㎡；

月度来看，房企推货积极性显著回升，本月住宅供应规模385万方，同环比涨幅50%以上；本月成交规模327万方，同比涨幅34%，环比涨幅18%；住宅均价16632元/㎡，同比涨幅3%，环比涨幅2%。

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城市对比

成渝贵本月住宅成交量价同比均上涨，昆明成交量涨价跌

从西南四城住宅供销价情况来看，成都成交体量339.5万方高居榜首，均价21162元/㎡，量价齐高；其次为重庆，成交规模204万方，贵阳、昆明成交体量120万左右，市场容量相对较小；

从城市量价涨跌情况来看，贵昆同比量价齐涨，市场热度上涨，成都量跌价涨，整体热度不及去年同期。

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当月市场

成渝贵本月住宅成交量价同比均上涨，昆明成交量涨价跌

分城市看，本月成都住宅成交140万方，环比上涨28%，同比上涨23%，均价21002元/㎡，环比跌幅1%但同比上涨11%；其次为重庆，成交78万方，同比上涨35%；贵阳成交58万方，同环比涨幅超40%；昆明成交51万方，均价14040元/㎡，规模同比上涨28%，均价同比跌幅3%。

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市场热度

成贵昆住宅成交体量同环比均上涨，重庆成交规模同比上涨35%但环比跌幅2%

西南四城除重庆外，成交规模环比均有不同程度上涨，其中贵阳环比涨幅41%，成都环比涨幅28%，重庆环比跌幅2%；

同比来看，西南四城成交规模同比均为正增长，其中渝贵昆三城本月同比涨幅较2月收窄，成都成交面积同比涨幅由7%上涨至23%，单月成交持续向好。

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开盘去化

成都认购率回升，主城众多改善盘热销，剔除人才专场后，开盘认购率达71%

本月成都开盘去化率71%，剔除人才专场后，本月开盘认购率71%，开盘售罄项目明显增加，认购率持续回升。主城带动作用明显，多个高价项目热销；认购率不足50%的项目仅5个，且多因供货量相对较大导致认购率偏低；重庆新开盘项目共计1个，目前项目距离已建成的轨道交通较远，首开去化仅10%；昆明仅1个项目开盘（中铁诺德央玺春风），本次开盘推出186套，去化63套，去化率约34%。

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存量风险

成都高去化效率控制去化周期，去化周期下滑至13.9个月，昆明去库存压力相对较大

西南四城中，成都城市存量高涨，但是去化速度快，去化周期13.9个月为四城最低；其次为贵阳，住宅存量496万方，同比下滑16%，去化周期15.1个月；重庆住宅存量844万方，去化周期16.4个月，受近12个月住宅月均去化较低影响，去化周期上涨至180%；昆明住宅存量689万方，去化周期17.8个月，去库存压力相对较大。

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总结与预判

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西南四城市场总结

重庆：本月成交土地2宗，住宅成交规模同比上涨35%。本月住宅市场成交规模78.4万方，同比上涨35%，环比跌幅2%，重庆新开盘项目共计1个，项目距离已建成的轨道交通较远，首开去化仅10%；

成都：本月土地成交79万方，住宅成交规模同环比齐涨。成都土地年内首拍，一圈层地块均达最高限价进入抽签环节，土拍市场热度犹在；住宅成交规模140万方，同环比涨幅28%及23%；

昆明：本月土地市场无供销活动，住宅成交同比量涨价跌。市场连续三月无土地供应，本月无用地成交；住宅成交规模51万方，同比涨幅28%，涨幅较上月有收窄；

贵阳：本月无土地成交，住宅市场量价同比向好。主城供地节奏减缓，本月暂无土地成交；住宅市场成交规模同环比涨幅40%以上，均价小幅上扬，市场有明显回暖迹象。

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政策趋势

23年四城商品住宅成交体量平均涨幅21%，价格平均涨幅2%，利用规模房价模型来看，成都、昆明未来政策端趋于常态化

本月地方政策松动城市约34个，地方施策持续发力，本月主要集中公积金、购房补贴政策。

重庆：房地产支撑政策27条，金融信贷支持政策，购房补贴、消费券补贴。 

贵阳：房票政策、认房不认贷，首付2成，放松备案价，公积金贷款房龄限制；

成都：取消生育登记限制，优化限购、限售、二手房认定标准，换房税收优惠政策，租赁资金监管；

昆明：加强预售监管、人才安家费等。

不考虑外部因素刺激，仅从规模房价模型看，成都2023年累计成交规模同比跌幅9%，后续政策存在放松可能；昆明成交规模或均价有小幅提升，后续政策将趋于常态化；重庆、贵阳政策刺激下，成交规模同比涨幅大（均超20%），后续政策存在收紧可能。

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地市趋势

成都土地成交规模领跑，溢价高，优质地块受追捧，土拍市场热度犹在

受传统供地淡季及春节假期影响，渝贵昆土地成交规模均在60万方以内，成都迎来年内首拍，一圈层地块均达最高限价进入抽签环节，锦江、高新、天府新区地块有22-32家房企围猎，热度高企，土拍市场热度犹在。

04

楼市趋势

西南四城近三月表现多优于近六月表现，预计“银四”仍有较大上行可能

从2023年整体市场看，渝贵昆三城成交规模均优于去年同期，成都成交规模较去年同期有回落，但市场规模犹在且居四城首位；

从近期市场表现看，西南四城近三月表现多优于近六月表现，预计“银四”仍有较大上行可能。

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后市展望

3月“金三”成交成色尚可，西南市场呈现明显回暖迹象。各房企备战“小阳春”，加快供货节奏，叠加当前政策、金融环境相对宽松，客户购房信心明显回升，成交持续上涨；

预判后市，“银四” 西南市场成交延续弱复苏，但增长动能或转弱，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。

内容摘自《2023年3月西南区域市场管控月报》

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